방배 디에이치 심층분석(feat. 방배동 재건축, 방배 디에이치 예상마진)

 

1. 방배동

 

대한민국에서 흔히 부동산을 논할 때 가장 중심이 되는 지역이 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)입니다.

 

이 강남 3구 중에서 가장 서쪽에 위치한 방배동의 움직임이 심상치 않습니다.

 

최근 가장 이슈가 되고있는 디에이치 방배와 더불어 방배 르엘, 래미안 원페를라 등

 

하이엔드 브랜드들이 대거 투입되고 있습니다.

 

방배동이 이렇게 핫해진 것은 하이엔드 브랜드가 대거 투입되는것 뿐만 아니라

 

하이엔드 브랜드 각각 세대 수 마저 엄청나다는 것입니다.

 

디에이치 방배가 가장 많은 세대 수(3,064세대)를 보유하고 있고

 

대부분 1,000세대를 넘는다고 하니 방배동 일대가 대변혁을 기다리고 있습니다.

 

출처 : https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=405747

위 사진에서 보시는바와 같이

 

방배5구역 디에이치방배를 중심으로 14구역(방배르엘)과 15구역(사업자 미정)이 완성되면

 

방배동은 서초구를 대표하는 베드타운으로 거듭나게 될 것입니다.

 

2. 방배동 대장은 방배 디에이치?

많은 사람들이 방배동의 대장은 이제 방배 디에이치가 될 것이라고 생각하고 있습니다.

 

저 역시 그렇게 생각하고, 근거는 다음과 같습니다.

 

1) 3천세대가 넘는 대단지 아파트

 

지금 방배동에서 유일하게 3천세대가 넘는 것은 디에이치가 유일합니다. 세대수는 아파트 가격 형성에 가장 중요한 역할을 하는 요소입니다. 세대수가 적은 소규모 아파트나 주상복합이 위치가 아무리 좋아도 가격 상승에 한계가 있는 것과 같은 이치입니다. 세대수가 많다는 것은 그만큼 많은 세대원들이 공동으로 커뮤니케이션 시설을 이용할 수 있는 것이고, 이로인해 커뮤니케이션 시설부터 시작해서 많은 부분이 대단지 아파트 중심으로 만들어지게 됩니다.

 

2) 하이엔드 브랜드 중 브랜드파워 1위 디에이치

 

현대건설의 하이엔드 브랜드이자 동시에 대한민국 No.1 브랜드인 디에이치는 명실상부 최고급 아파트 브랜드입니다. 브랜드파워 1위이기에 브랜드에 많은 영향을 받는 대한민국에서는 아파트 가격에 상당히 큰 영향을 미치는 요소입니다. 보통 여성분들이 좋아하는 가방은 에.루.샤(에르메스, 루이비통, 샤넬) 세가지 브랜드가 대표적이고, 남성분들이 좋아하는 자동차 브랜드는 벤츠,아우디,BMW입니다. 대표 브랜드라고 하더라도 여성분들은 에르메스를 최고의 브랜드로, 남성분들은 벤츠를 최고의 브랜드로 생각하며 부의 상징으로 여기기도 합니다. 이러한 대한민국의 브랜드 사랑이 아파트 브랜드에서도 점점 적용이 되기 시작하고 가방계에 에르메스, 자동차계에 벤츠가 있다면 아파트에서는 디에이치라고 할 수 있겠습니다.

 

3) 아파트를 중심으로 4개의 역으로 둘러싸인 초 역세권

 

수도권 아파트에서는 역세권 여부에 따라 가격차이가 상당히 나게 됩니다. 역과 도보로 이동할 수 있는지, 역까지 버스를 조금이라도 이용해야하는지에 따라 가격 차이가 천차만별로 나게 됩니다. 하지만 디에이치의 경우 이수역, 내방역, 사당역, 방배역 4곳을 모두 도보로 이용할 수 있습니다. 2,4,7호선 트리플 역세권입니다.

 

4) 명실상부 대한민국 최고 학군

 

 서문여고를 중심으로 형성된 학원가는 방배동을 대표하는 학원가입니다. 또한 대한민국을 대표하는 학원가인 대치동까지도 지하철로 20분 내로 갈 수 있기 때문에 학군 입지로서는 대한민국 최고 수준입니다.

 

3. 예상마진

대부분의 사람들이 방배 디에이치의 입주 시 84기준 최소 35억 수준으로 예상하고 있습니다.

 

이것은 현재 반포동 84기준 반포원베일리의 평균거래가 50억 수준이기 때문에 70% 수준을 적용한 것으로 생각됩니다.

 

하지만 전매제한이 풀리는 3년 후의 가격을 예측하는 것이 실제 수익이라고 할 수 있겠습니다.

 

전매제한이 3년이기에 3년 후인 2027년 9월을 기준으로 예측해보겠습니다.

 

1. 수도권 연평균 아파트 상승률(6.78%)  + 반포 원베일리 기준

 

 

수도권 연평균 아파트 상승률은 6.78%를 적용한 결과 3년 후 약 20% 상승이 예상됩니다. 현재 50억원 수준인 반포 래미안원베일리는 60억 수준까지 상승하겠습니다. 원베일리의 70% 수준으로 가격이 형성된다면 방배 디에이치는 42억 수준으로 예상됩니다.

 

2. 반포 자이 상승률 기준 + 방배 롯데캐슬아르떼 상승률 기준

반포자이의 7년간 상승률은 100% 수준입니다. 단순 계산으로도 14% 수준입니다. 

 

 

방배 롯데캐슬 아르떼의 7년간 상승률 역시 100% 입니다. 단순 계산으로도 14% 수준입니다.

 

평균 14% 상승률을 기준으로 3년 후에는 50% 수준의 상승을 예상할 수 있습니다.

 

현재 조합원 물량 평균 호가가 30억인 점을 감안한다면 3년 후 45억 수준으로 예상됩니다.

 

3. 방배동 최신 신축단지 방배 그랑자이 기준

 

과거 방배그랑자이의 84기준 분양가가 17억 수준이었던 점을 감안하면

 

3년 사이에 10억원 정도 상승했습니다. 상승률로 보면 60% 수준입니다.

 

24억 수준인 디에이치는 단순 계산으로도 34억, 상승률로 보더라도 38억 수준까지는 상승할 것으로 보입니다.

 

방배 디에이치가 대단지인 점, 입지적으로도 차이가 나는 점 등을 고려한다면

 

단순 계산보다는 상승률로 계산하는 것이 맞다고 생각됩니다.

 

그러므로 3년 후 38억 수준으로 예상됩니다.

 

4. 결론

 

 여러가지 계산법으로 계산을 해보았지만 현재 여러 커뮤니티에서 최소가를 35억 수준

 

 여러가지 자료를 통한 계산에서는 38억 ~ 45억 수준으로 예상됩니다.

 

최소 35억 ~ 45억 수준이니 평균가인 40억 수준에서 거래가 이루어 질 것이라 예상합니다.

 

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바쁜 여러분을 위한 세줄 요약

 

1. 방배 디에이치는 방배동 대장 아파트입니다.

2. 여러가지 계산을 해 보았는데 최소 35억 ~ 45억 수준으로 가격이 형성될 것으로 예상됩니다.

3. 전매제한이 풀리고 나면 40억 수준에 거래될 것이라 예상합니다.